Wertbegriffe
Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist im Baugesetzbuch definiert als der Wert, der „durch den Preis bestimmt [wird], der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Der Verkehrswert wird üblicherweise gemäß den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) ermittelt und basiert auf dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswert oder mehreren dieser Werte.
Der Beleihungswert ist für Kreditinstitute und Pfandbriefbanken der entscheidende Wert für die Vergabe von Krediten. Er wird auf der Basis von Sach- und Ertragswert und gemäß den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt. Der Beleihungswert ist immer niedriger als der Verkehrswert, um die Kredite auch bei Schwankungen des Marktes abzusichern.
Der Vergleichswert lässt sich immer dann bestimmen, wenn eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien vorliegt. Bei geringfügig abweichenden Grundstücksmerkmalen müssen die Vergleichspreise umgerechnet werden.
Der Sachwert spiegelt den Substanzwert einer Immobilie wider und findet Anwendung bei Immobilien, bei denen der Ertrag nicht im Vordergrund steht, wie bei selbstgenutzten Eigenheimen. Der Sachwert weist den Wert der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag und den Bodenwert aus und berücksichtigt Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände und andere spezielle Grundstücksmerkmale. Der Sachwert muss mit einem örtlich unterschiedlichen Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um zum Verkehrswert zu gelangen.
Der Ertragswert ist das wertbestimmende Wertermittlungsverfahren bei allen Immobilien, bei denen Renditeaspekte die wesentliche Rolle spielen, z. B. Mehrfamilienhäuser und Gewerbegrundstücke. Dabei werden die marktüblichen Mieten ermittelt und daraus der jährliche Mietertrag errechnet. Aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz errechnet sich der Gebäudeertrag, zu dem der Bodenwert addiert wird. Auch im Ertragswertverfahren sind grundstücksspezifische Besonderheiten als Zu- oder Abschlag zu berücksichtigen.
